Honorar-Baufinanzierung: Die Alternative zur Hausbank und zu Kreditvermittlern gegen Provision

Ausgangssituation: Passende Baufinanzierung gesucht

Eine neue Immobilie ist gefunden und unabhängig von der Frage, ob es das Eigenheim wird, die kleine Wohnung für das Kind im Studium oder die Kapitalanlage: Ein wichtiger Schritt ist die richtige Baufinanzierung. Hierfür nutzen die meisten Menschen gängige Onlineportale oder die Hausbank – aber haben Sie sich in diesem Zusammenhang schon einmal mit einer Honorar-Baufinanzierung beschäftigt?

Eine Baufinanzierung stellt gerade beim Erwerb eines Eigenheims eine der finanziell wichtigsten Entscheidungen im Leben dar – verständlich, dass man hier keine Fehler machen möchte. Also werden in der Regel ein paar Konditionen verglichen und der günstigste Anbieter erhält den Zuschlag.

Worüber sich viele Menschen nicht im Klaren sind, ist die Frage, wie das Onlineportal oder der Vermittler „aus dem Bekanntenkreis“ eigentlich sein Geld verdient. Wie auch für die Bereiche Anlageberatung oder Versicherungsberatung (siehe Blogbeitrag Verkäufer vs. Berater) gibt es bei einer Baufinanzierung ebenfalls Immobiliardarlehensvermittler und Honorar-Immobiliardarlehensberater. Vermittler bieten ihre Beratung und die Vermittlung des Darlehens „kostenlos“ an, dafür erhalten sie bei Unterschrift des Kreditvertrages eine Provision von dem Darlehensgeber.

Vermittler sind also per Definition darauf angewiesen, dass das Darlehen abgeschlossen wird, um eine Vergütung zu erhalten – was aber ist mit den Situationen, in denen Sie erst einmal klären möchten, ob ein Immobilienkauf überhaupt die richtige Entscheidung ist? Vor diesem Hintergrund entstehen beispielsweise die folgenden, typischen Fragestellungen:

Können Sie auch mit einem Mietobjekt glücklich sein?
Reicht Ihre Bonität / Kreditwürdigkeit aus und wie viel Immobilie können und möchten Sie sich leisten?
Was passiert, wenn der Verkäufer doch abspringt?
Haben Sie und Ihre Partnerin / Ihr Partner überhaupt dieselbe Vorstellung?
Sind Förderdarlehen immer positiv oder gibt es auch negative Aspekte?
Wer kann Ihnen bei diesen Fragen ohne Interessenskonflikte weiterhelfen?

Ein ebenfalls häufig übersehener Punkt in der Vermittlung: Dadurch, dass der Vermittler auf den Abschluss des Darlehens angewiesen ist, werden oftmals „enge“ Finanzierungen gestrickt, die gerade noch so für Bank und Käufer darstellbar sind. Dies endet häufig in einer langen Laufzeit und einer niedrigen Tilgung. Das Ergebnis: Der Wunsch nach einer (eigenen) Immobilie wird oftmals damit erkauft, dass die Zinszahlung über die Gesamtlaufzeit fast so hoch ist wie der gesamte Kaufpreis der Immobilie.

Aber ist eine Honorar-Baufinanzierung wirklich günstiger und sinnvoller? Wie so oft im Leben lautet die Antwort: Es kommt drauf an.

Der Standard: Baufinanzierung gegen Provision

Nehmen wir das Beispiel einer Finanzierung, die ich im November 2025 begleitet habe:

Eine Wohnung in Braunschweig soll für 369.000 EUR inkl. Kaufnebenkosten erworben werden – der Mandant besitzt einzubringendes Eigenkapital in Höhe von ca. 112.000 EUR und wir lösen zusätzlich ein Kfz-Darlehen in Höhe von rund 6.000 EUR ab, sodass ein Darlehen in Höhe von 263.000 EUR angefragt wird. Diesen „krummen“ Wert haben wir gewählt, damit der Beleihungsauslauf (das Verhältnis von „Risiko“ der Bank zu Darlehenshöhe) auf unter 80 % fällt – je niedriger das Risiko ist, desto besser wird die Zinskondition.

Somit besitzt jede Finanzierung eine optimale Höhe Eigenkapital, da die finanzierenden Banken häufig in Abstufungen arbeiten, wie beispielsweise in diesem Beispiel kleiner 80 % (als nächste Stufen dann unter 75 % , unter 70 % etc.). Im vorliegenden Fall hat die Bank das Objekt mit 329.000 EUR bewertet, sodass der Beleihungsauslauf bei 79,94 % lag.

Ferner war dem Mandanten eine monatliche Rate von max. 1.000 EUR wichtig, sodass auch in diesem Fall eine sehr lange Kreditlaufzeit entstand.

Das Ergebnis weist Gesamtzinskosten nach 40 Jahren in Höhe von ca. 216.000 EUR auf – dies beinhaltet jedoch die sehr sensible Prämisse, dass der Mandant jeweils nach Ablauf der Zinsbindungsfrist denselben Zinssatz erhält, den er bei Abschluss des Darlehens erhalten hat. Das große Problem würde entstehen, wenn die Kapitalmarktzinsen nach zehn Jahren Zinsbindung (deutlich) höher stehen und eine Umschuldung nur zu schlechteren Konditionen darstellbar ist. Da der Gesetzgeber gemäß § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren einräumt, lautet eine wichtige Daumenregel für die Finanzierung für selbstgenutztes Eigentum:

Wenn es bezahlbar ist, sollte eine Zinsbindungsdauer von 15 Jahren in Erwägung gezogen werden, da man so für den Zeitraum zwischen 10 und 15 Jahren entspannt abwarten und eine Umschuldung vornehmen kann (sinkt der Zinssatz, kann die Umschuldung per Sonderkündigung direkt nach 10 Jahren vorgenommen werden und ist der Zinssatz zunächst zu hoch, besteht die Gewissheit, dass der alte, niedrigere Zinssatz noch für weitere fünf Jahre gültig ist).

Die Alternative: Honorar-Baufinanzierung

Werfen wir nun einen Blick auf die Honorar-Baufinanzierung: Per Definition wird hier keine Provisionszahlung fällig, wir unterstellen aber ein Honorar in Höhe von 1 % der Darlehenssumme, um einen fairen Vergleich durchzuführen. Wie in dem Blogeintrag Verkäufer vs. Berater bereits erwähnt wurde, sind Honorare umsatzsteuerpflichtig, sodass wir nun 1,19 % bzw. 3.130 EUR als Kosten für die Honorar-Baufinanzierung unterstellen.

Dieses Geld steht dem Mandanten nicht in Form von weiterem Eigenkapital zur Verfügung. Da aber keine Provision von der Bank an den Vermittler ausgezahlt wird, sinkt der Finanzierungszins und die absolute Zinsbelastung über die Gesamtlaufzeit fällt. Bei der Lösung über eine Honorar-Baufinanzierung setzen wir nun die mtl. Rate ebenfalls auf 999 EUR (durch die niedrigeren Zinsen wäre die Rate im Standard etwas niedriger) – dies erhöht die Anfangstilgung auf 1,33 % und die Gesamtlaufzeit sinkt. Es handelt sich um dieselbe Bank wie bei der Finanzierung gegen Provision mit demselben Finanzierungstarif (nur eben ohne Provisionszahlung an den Vermittler).

Auf den ersten Blick sieht das Ergebnis mehr als eindeutig aus: Die Honorar-Baufinanzierung weist Gesamtzinskosten in Höhe von ca. 195.000 EUR auf und stellt somit gegenüber der Provisionslösung einen Vorteil von ca. 21.000 EUR über die Gesamtlaufzeit dar. Jedoch musste der Mandant nun auch „heute“ bereits 3.130 EUR Honorar bezahlen. Damit wir nicht Äpfel mit Birnen vergleichen, nehmen wir eine weitere Anpassung vor:

Wir unterstellen, dass in der Provisionslösung eine einmalige Sondertilgung zu Beginn des Jahres 2026 in Höhe von 3.130 EUR vorgenommen wird, da hier kein Honorar zu zahlen ist und dieses Geld direkt die Darlehenslast zu Beginn reduziert. Die Sondertilgung in der Provisionsvariante reduziert die gesamte Zinszahlung somit auf ca. 208.000 EUR.

Die Honorar-Baufinanzierung gewinnt das bereinigte Rennen somit immer „noch“ mit einem Vorsprung von ca. 13.000 EUR.

Fehlende Bekanntheit der Honorar-Baufinanzierung

Trotz (eher wegen!) der Honorarzahlung zu Beginn spart der Mandant ca. 13.000 EUR Zinsen, hat eine höhere Tilgungsrate (was das Risiko bei Anschlussfinanzierungen reduziert), verkürzt die Gesamtlaufzeit des Darlehens und erhält zusätzlich eine Beratung vollkommen frei von Interessenskonflikten.

Die Frage ist: Warum gibt es gemäß Deutscher Industrie- und Handelskammer per Oktober 2025 (Quelle: DIHK) gerade einmal 621 Zulassungen in Deutschland für das Anbieten einer Honorar-Baufinanzierung, während provisionsbasierte Baufinanzierungen 57.955 Zulassungen aufweisen?

Aus meiner Sicht sind hier drei Antworten ins Feld zu führen:

Mangelnde Bekanntheit bei Verbrauchern (und teilweise auch Anbietern)
Für Anbieter ist es attraktiver, eine „kostenlose“ Dienstleistung anzubieten und die Bezahlung indirekt über Provisionszahlungen zu erhalten
Für die finanzierende Partei ist es (vermeintlich) attraktiver eine kostenlose Dienstleistung zu erhalten

Auf die Details einer Baufinanzierung kommt es an

Heißt das, eine Baufinanzierung gegen Provision ist immer schlechter? Aus meiner Sicht müssen die Szenarien unterschieden werden, in denen eine Honorar-Baufinanzierung ihre Vorteile ausspielt und in welchen eine herkömmliche Finanzierung gegen Provision Vorteile hat.

Tendenziell ist eine provisionsbasierte Baufinanzierung denkbar, wenn die Unsicherheit hoch ist, ob der Interessent die Immobilie kaufen kann (beispielsweise bei vielen weiteren Interessenten, einem hohen Risiko, dass der Verkäufer abspringt, schwieriger Bonität). Sollte es in diesem Szenario zu einem Abbruch des Kaufinteresses kommen, lägen die Kosten für eine Baufinanzierung bei null. Die Kosten für eine Honorar-Baufinanzierung wären auch ohne den Kauf der Immobilie zu zahlen.

Das zweite Szenario mit Vorteilen der Provisionsvermittlung ist der offensichtliche Grund fehlenden Eigenkapitals: Müsste für das zu zahlende Honorar ein zusätzlicher Kredit aufgenommen werden, würde dies die Gesamtkosten in die Höhe treiben. Jedoch sind gerade diese Baufinanzierungen ohne Eigenkapital typischerweise die riskantesten und teuersten, sodass diese daher ohnehin einer gesonderten und unabhängigen Prüfung unterworfen werden sollten.

Im Standardfall überwiegen somit die Vorteile einer Honorar-Baufinanzierung bei Weitem:

Beratung ohne Interessenskonflikte und somit Vermeidung „versteckter Kosten“
transparente Bepreisung
Beratung ohne Vermittlungsabsicht
niedrigere Gesamtzinskosten über die Laufzeit (siehe Beispiel oben)

Den Punkt der niedrigeren Gesamtzinskosten habe ich bereits weiter oben hergeleitet – spannend sind somit noch Praxisbeispiele zu den übrigen Punkten:

Kapitalmärkte und somit auch Baufinanzierungszinsen bewegen sich regelmäßig – somit sind mehrere Zinsanpassungen pro Woche nicht ungewöhnlich. Sie können stärker oder schwächer ausfallen und manche Banken sind kulant und geben auch bereits beantragte, aber aufgrund fehlender Unterlagen noch nicht gesicherte Konditionen noch an Kunden heraus, auch wenn die Zinsen am Kapitalmarkt eigentlich gestiegen sind.

Sollten die Zinsen hingegen gefallen sein, kann ein Interessenskonflikt für den Vermittler gegen Provision auftreten: Statt Ihnen die niedrigeren Zinsen weiterzuleiten, könnte er seine Provision im Hintergrund erhöhen und somit den Zins für Sie „konstant“ halten – in diesem Fall wird Ihre Baufinanzierung unnötig teurer und die Bezahlung Ihres Vermittlers intransparent. Die Beauftragung Ihres Vermittlers beinhaltet typischerweise keinen festen Provisionssatz, sodass dieser Wert bis zum Abschluss variabel bleiben kann.

Als letzte Ausführung sei genannt, dass Sie bei einer Beratung ohne Vermittlungsabsicht in Ruhe klären können, wie viel „Immobilie“ Sie sich leisten können und möchten, welche alternativen finanzplanerischen Szenarien es gibt (zum Beispiel Vermögensaufbau bei eigener Wohnsituation zur Miete), welche Nachteile es auch bei Förderdarlehen gibt und welches Risiko bei einer zu kurzen Zinsbindungsfrist für Ihre persönliche Situation entsteht – all das ohne das Gefühl, Ihr Vermittler versuche Sie von einer Finanzierung zu überzeugen.

Dieses „Überzeugen wollen“ ist leider ein immer wieder auftretendes Motiv, das ich bei neuen Mandanten erlebt habe, die am Anfang einer Baufinanzierung stehen und zunächst eine offene Beratung suchen, die noch nicht zu sehr in eine festgefahrene Richtung führt.

Ein weiteres Argument für eine Honorar-Baufinanzierung ist die Herleitung der tieferstehenden Wünsche und Bedürfnisse beider Parteien, falls Immobilien im Freundes- oder Bekanntenkreis übertragen bzw. verkauft werden (siehe hierzu den späteren Blogartikel aus Februar 2026).

Fazit

Eine Baufinanzierung gegen Provision kann eine niedrigschwellige Möglichkeit zur Finanzierung der gewünschten Immobilie darstellen, insbesondere, wenn die Unsicherheit der Transaktion hoch ist, oder wenn Sie über keinerlei Eigenkapital verfügen.

Spätestens jedoch, wenn Sie eine unabhängige Beratung wünschen und über Eigenkapital verfügen, lohnt sich eine Honorar-Baufinanzierung aufgrund einer Vielzahl von Vorteilen – nicht nur aus finanziellen Gründen, sondern auch für eine enge Begleitung einer häufig finanziell weitreichenden Entscheidung im eigenen Leben, die über die eigentliche Finanzierung hinaus geht.

Wenn Sie mögen, schauen Sie in Ihren alten Baufinanzierungsunterlagen nach und suchen Sie das „ESIS-Merkblatt“ (ab dem Jahr 2016 verpflichtend) – dort ist unter anderem genannt, wie hoch die Vermittlungskosten gewesen sind.

Auch wenn Sie bereits finanziert haben und nun lieber eine Honorar-Baufinanzierung genutzt hätten: Viele Darlehen fallen irgendwann aus der Zinsbindungsfrist und nach 10 Jahren liegt ohnehin ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB vor – spätestens zu diesen Zeitpunkten können Sie im Internet nach „Honorar-Baufinanzierung“ statt nach „Baufinanzierung“ suchen.

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